Uscita Lunedì 29 aprile 2013

GIUSTO VALORE DI UN IMMOBILE

Pronti a vendere o comprare casa ? Per quasi tutti si tratta dell'acquisto più importante della propria vita, perché la casa non è solo un investimento, ma soprattutto, al di là delle considerazioni economiche, è una sicurezza. L'abitazione di proprietà è il "Porto Sicuro" da cui non si potrà mai essere allontanati, il nido nel quale alleveremo i nostri figli, che potremo fare come vogliamo, apportando negli anni modifiche e miglioramenti; l'eredità che lasceremo ai nostri figli.

Quindi è più importante che mai fare un buon acquisto (e una buona vendita), realizzando quello che più si avvicina ai nostri sogni, nell'ambito di una spesa che per forza di cose, ha un suo limite massimo.

Per noi italiani la casa rimane il bene primario per eccellenza. Lo comprova il fatto che oltre 85% delle famiglie risulta essere proprietario di abitazioni. Cambiare casa è una delle maggiori fonti di stress; e poiché quasi sempre è accompagnato dall'accensione di un mutuo, giunge fino al 7° posto tra gli avvenimenti che causano stress, con un valore più alto del matrimonio o di un  licenziamento. La mediazione immobiliare è un'attività che si perde nella notte dei tempi: se ne trovano traccia già nell'antico Egitto.

La casa non è un bene standardizzato, come una scatola di pelati o un'automobile; ogni casa è diversa e quindi a determinare il prezzo influiscono i più svariati fattori, oltre a struttura e finitura: posizione, luminosità, altezza di piano, l'edificio in cui è inserita, il vicinato, i servizi ... Non è semplice capire se la casa che si sta per acquistare vale davvero quanto costa. I "borsini" che vengono pubblicati dai giornali economici sono d'aiuto solo per determinare il prezzo medio. Nel prezzo di una casa intervengono anche valori molto personali; in genere, il proprietario che vende direttamente la sua casa, alla quale è legato anche affettivamente, tende a darle un valore più alto del mercato. Se non ha la fortuna di trovare a tempi brevi un "amatore", il mercato lo "punirà": la casa resterà invenduta per mesi e mesi, finchè vinto dallo stress e dallo scoramento, lo stesso proprietario comincerà ad odiarla; e allora forse la venderà a un prezzo troppo basso.

In questi casi, l'opera di un buon Agente Immobiliare è davvero preziosa. Lo staff Projectcasa conosce bene il mercato nel quale opera e saprà quindi dare una valutazione corretta, sempre tenendo presente che non esiste un "prezzo giusto" al centesimo.

Quindi bisogna partire dal presupposto che il prezzo, entro certi margini, è sempre trattabile e che bisogna cercare di ottenere le condizioni più favorevoli; se si propone uno sconto in termini ragionevoli, difficilmente viene rifiutato.


Uscita sabato 20 aprile 2013

RESPONSABILITA'  DELL'AGENTE  IMMOBILIARE

L'art. 1759 c.c. intitolato " RESPONSABILITA' DEL MEDIATORE" recita: " Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare che possono influire sulla conclusione di esso".

La norma impone al mediatore di comportarsi con la diligenza del buon padre di famiglia.

Ma cosa significa in concreto ?

Il mediatore deve verificare con attenzione gli elementi relativi alla valutazione e sicurezza dell'affare, soprattutto se dispone nella sua organizzazione dei mezzi necessari per procurarsene la conoscenza.

Infatti la giurisprudenza ha precisato una serie di ipotesi di responsabilità ex art. 1759 c.c. :

  • Preliminare ineseguibile per incommerciabilità dell'immobile, in base agli strumenti urbanistici in vigore, alla demolizione e privo, pertanto, di qualsiasi valore economico.
  • Nel caso di circostanze non solo accertate ma anche di cui il mediatore abbia avuto semplicemente notizie, nella specie trattandosi del certificato di abitabilità dell'immobile compravenduto.
  • Il mediatore ha l'obbligo di verificare il possesso da parte del promittente venditore di un idoneo titolo di acquisto della proprietà immobiliare e renderlo noto al promissorio acqirente.

Il mediatore per definizione deve comportarsi in modo indipendente, non deve quindi, con il suo comportamento, agevolare la conclusione dell'affare fornendo ad una delle parti informazioni che non è in grado di verificare.

Il mediatore pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito a svolgere specifiche indagini di natura tecnico - giuridica ( come l'accertamento della libertà dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante visure catastali e ipotecarie ) al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell'affare a lui non note, è - pur tuttavia - tenuto a un obbligo di corretta informazione . La Projectcasa per dare la garanzia di serenità ai propri clienti, ha ideato " L'immobile Garantito " ( brochure disponibile sulla home ).

 


 

Uscita sabato 12 aprile 2013

REQUISITI E INCOMPATIBILTA' PER IL RUOLO DEL MEDIATORE

Per garantire ai consumatori, soggetti privi di qualsiasi competenza, la legge 3 febbraio 1989, n. 39, all'art. 2 prescrive che i candidati posseggano una serie di requisiti quali:

  • avere la cittadinanza di uno dei stati Cee o la residenza nella Repubblica Italiana;
  • godere dei diritti civili;
  • risiedere nella circoscrizione della Camera di Commercio, industria e artigianato nel cui ruolo intendono iscriversi;
  • avere conseguito un diploma di scuola superiore di secondo grado e frequentato un corso di formazione e sostenuto un esame diretto ad accertare l'attitudine e le capacità professionali;
  • non essere sottoposto a misure di prevenzione definitive;
  • non essere incorso in reati puniti con la reclusione ai sensi del r.d. 21 dicembre 1933, n. 1736;
  • non essere interdetti, inabilitati, falliti, o condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, l'economia pubblica, per omicidio volontario, rapina, furto, truffa, estorsione, appropriazione indebita, ricettazione, emissione di assegni a vuoto e per ogni altro delitto non colposo per il quale è prevista una pena non inferiore nel minimo di due anni e cinque nel massimo;

Le recenti modifiche introdotte nel 2001 dalla Legge 39/89 hanno eliminato i meccanismi automatici che consentivano a chi, in possesso del solo titolo di studio in materia economico-giuridiche, poteva conseguire l'iscrizione al ruolo Mediatori senza sottoporsi al controllo sulla preparazione professionale.

Quanto alle INCOMPATIBILITA', l'art. 5 della legge 39/89 prevede che l'attività di agente è incompatibile:

  • con l'attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione;
  • con l'esercizio di attività imprenditoriali e professionali (Geometri, Architetti, Ingegneri, Avvocati ecc. ) escluse quelle di mediazione comunque esercitate.

La ragione di questa esclusione è da ricercare nell'intento di rendere il mediatore il più indipendente possibile da eventuali pressioni derivanti da interessi estranei al rapporto.

L'art. 1754 c.c. prevede che, per configurarsi la figura del mediatore, lo stesso non deve essere legato da rapporti di collaborazione o rappresentanza.

L'indipendenza del MEDIATORE è un requisito indispensabile che deve sussistere non solo al momento dell'iscrizione ma deve permanere anche successivamente. Nell'eventualità in cui tale requisito successivamente venisse meno, ciò è causa di cancellazione.

La preoccupazione di garantire che l'indipendenza del mediatore non venga meno viene ravvisata anche nell'eventualità che lo stesso svolga altre attività collaterali.

 


 

Uscita sabato 6 aprile 2013

AGENTI IMMOBILIARI - CHI SIAMO

La complessità dei rapporti economico - giuridici legati alla compravendita di un immobile impongono l'intervento di soggetti che dispongono di una adeguata formazione.

L'agente immobiliare è un mediatore che si occupa dello scambio di beni immobili, prevalentemente lo scambio in compravendita o in locazione di abitazioni, di locali commerciali nuovi e/o usati e di terreni nonché la cessione o l'affitto di aziende. L'esercizio di questa attività è subordinato al possesso di requisiti soggettivi, morali, professionali e ad una serie di procedure burocratiche da espletare presso la Camera di Commercio.

L' Agente di Affari in Mediazione è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.

Dall'Agente di Affari in Mediazione va tenuto distinto il Mandatario a Titolo Oneroso che opera nel settore immobiliare, che riceve l'incarico da una sola parte, della quale solamente tutela gli interessi e dalla quale solamente è legittimato a pretendere il compenso.

L'intera attività è regolamentata dalla Legge n. 39 del 1989 e successive integrazioni e modifiche. I riferimenti normativi che interessano l'attività sono gli articoli da 1754 a 1759 del C.C.

La preparazione professionale dell'Agente Immobiliare necessita della conoscenza di nozioni di molte delle materie che hanno relazione con gli scambi di beni immobiliari o aziendali.

E' bene sottolineare che l'Agente è tenuto al segreto professionale.

La forma più frequente di mediazione immobiliare ricorre nell'ausilio alla compravendita fra privati. Un Incarico di vendita verifica la consistenza del bene esitato in vendita, ricerca un potenziale acquirente ne riceve una proposta e rinvia le parti all'atto pubblico di compravendita.